ZT: 中国没有房产泡沫？

(FT2007中国报告之三十四)
作者：英国《金融时报》杰夫•代尔(Geoff Dyer)

国房地产市场上最近出现了一些耸人听闻的看法。一些人认为，住宅市场已显示出发

展为泡沫的迹象，这可能会带来巨额银行坏账。另一些人警告称，即将有大量楼盘涌

入写字楼市场。

对于外国投资者而言，好消息是这两种说法都没有出现，坏消息是外资集团投资中国

房地产实际上已变得愈发困难。

今年头10个月，中国房地产开发投资增长31.4%，至2530亿美元，这是中国11%的经济

增长率的主要推动因素。

最近中国内地股市的表现，加剧了人们对于房地产市场泡沫的担忧。过去两年，中国

内地股市已上涨逾400%。

股市繁荣的主要原因之一是实际利率为负，这导致储户把2万亿美元银行存款中的很大

一部分投入股市。

既然中国内地股票估值偏高，一些分析师预测，投资者可能会开始将大量储蓄投入房

地产市场，从而催生一个投机市场。

但经济学家表示，除几个大城市以外，几乎没有迹象显示，房地产市场价格上涨过

度。瑞银(UBS)驻香港经济学家乔纳森•安德森(Jonathan Anderson)表示："从全国范

围来看，我们没有看到任何真正表明房地产泡沫的证据，也没有看到不久的将来会出

现泡沫的前景。"

尽管房地产价格以每年约10%的速度上涨，但居民收入增速更快——过去12个月，中国城

镇家庭收入增长17%。安德森表示："实际上，人们对于住宅和其它房地产的购买能力

正在逐渐提高。"

与此同时，人们已开始担忧商业房地产市场供给过剩。在房地产投资火热的上海，这

尤其令人担忧。两年前，上海高档地产市场的发展速度达到了不可持续的水平，并经

历了价格大幅下降。不过近几个月，价格已开始回升。

未来3年内，浦东金融区一系列大型写字楼将陆续完工，其中包括日本森大厦株式会社

(Mori Building)开发的上海环球金融中心(World Financial Center)，它将成为中国

最高的建筑。

毗邻香港的深圳今年也出现了大量房地产投机活动。

北京也出现了房地产开发热潮。一些观察人士担心，一旦明年夏季的奥运会结束，市

场就可能遭遇低谷。

然而，迄今还没有迹象表明，供给过度将导致办公楼租金暴跌。

曾任仲量联行(Jones Lang LaSalle)中国研究部门主管的迈克尔•哈特(Michael

Hart)表示："需求增量令我们感到吃惊。"哈特现在担任该公司天津办事处主管。

办公楼需求飙升的原因，不仅是不断涌入的跨国公司希望将亚洲业务总部设在中

国，还在于跨国公司现有业务的迅速扩张。

例如，过去两年中，大型会计师事务所已增加了数千名雇员。

然而，虽然住宅和商业房地产市场比许多观察人士预计的情况稳定得多，但外国人要

想投资中国房地产已变得越来越复杂了。

过去18个月，中国政府推出了一系列措施限制房地产投资的措施，其中一些对外国投

资者造成了影响。不过，外国投资者只占投资总额的5%左右。

虽然这些措施初期的实施力度不大，但现在的执行严格程度已有所提高。例如，北京

相关部门已开始要求有意购买公寓的外国人，出具其已在北京居住一年以上的证明。

自夏季以来，希望在深圳购买房产的港澳居民也面临着类似的限制。

中国政府去年规定，企业投资者必须在中国大陆拥有常设分支机构（从而限制了此前

一直流行的离岸投资工具），并提高了资本金要求。

哈特表示："多数外国投资者表示，他们觉得受到了监管规定的限制。"但他补充

称："外国投资者普遍的感觉是，建立投资工具的进程有所放缓。"

译者/何黎